Lika-Liku Rumah Pertama
Cinta Pertama Kami Jatuh ke Kota Depok
Menuju usia pernikahan kami yang pertama, rasanya aku ingin menuliskan salah satu milestone kami, lika liku perjalanan kami mendapatkan rumah pertama.
Juni 2022, saat kami sedang mereview dan merencanakan keuangan kami, ada pengeluaran yang cukup membengkak yang menurut kami kurang produktif, ya sewa apartemen. Kami sewa apartemen di Bassura City dengan harga Rp 40 jutaan/tahun. Rasanya sangat sayang apabila selanjutnya kami harus mengeluarkan nominal yang sama tanpa menjadi aset. Akhirnya sejak saat itu, kami fokus untuk mencari tempat tinggal di sekitaran Jakarta. Pertimbangan lain kami untuk membeli rumah di tahun pertama menikah adalah karena tingkat inflasi properti yang sangat tinggi yaitu 10%.
17 Agustus 2022, setelah upacara bendera di kantor, aku dan istri mengunjungi pameran properti di JCC Senayan. Kami berburu brosur properti yang lokasinya di wilayah penyangga Jakarta. Wow mencengangkan, harga properti di Jabodetabek sungguh membuat kami geleng-geleng kepala, mayoritas di atas 1 M. Ada yang dibawah 1 M tapi lokasinya lumayan jauh dari kantor, di Parung Panjang, Cileungsi, Citayam, ataupun Tambun yang jarak ke kantor lebih dari 30 km. Sebenarnya ada yang lokasinya di Cibubur dengan harga 700an tapi tanahnya hanya 40 m2 saja.
Setelah kami pilah pilah di rumah, tidak ada satupun brosur dari pameran properti di JCC yang kami tindaklanjuti. Akhirnya kami cari informasi jual beli rumah secara online. Kami cari di rumah.com, rumah 123 hingga olx. Hasilnya lebih masuk akal dibandingkan saat pameran di JCC. Kami me-list rumah-rumah yang masuk pertimbangan kami untuk selanjutnya di survey.
Oh iya dari daerah Bodetabek, pilihan kami langsung tertuju ke Cibubur, karena mendekat ke transportasi publik LRT yang segera beroperasi dan daerah Cibubur yang juga bukan daerah banjir. Selain itu, pertimbangan lain yaitu karena jarak dengan rumah kakak-ku yang cukup dekat yaitu di Cileungsi. Kami pun fokus mencari rumah di daerah Cibubur.
Ada tiga indikator yang kami jadikan pertimbangan untuk ditindaklanjuti ke tahap survey:
- Harga rumah dibawah 1 M (budget kami).
- Jarak ke LRT Cibubur maksimal 6 km (jarak ideal bagi kami menuju LRT menggunakan motor)
- Luas tanah minimal 60 m2 (mengingat saat ini banyak rumah berkonsep aparthouse yang luas tanahnya dibawah 60 m2 dengan 3 lantai)
Dari tiga indikator tersebut, kami survey ke 22 rumah baik baru maupun second di sekitar Cibubur. Selama 3 bulan kami fokus melakukan survey di akhir pekan. Penilaian selama survey difokuskan pada kondisi rumah dan lingkungan, akses ke lokasi serta fasos dan fasum. Berikut adalah catatan survey kami di 22 lokasi rumah.
Dari 22 rumah yang telah disurvey, kami eliminasi menjadi 4 rumah yang perlu kami nilai lebih jauh. Rumah yang tereliminasi dikarenakan akses yang hanya satu mobil dan rumah dengan cluster kecil kurang dari 10 rumah (kami prefer rumah dengan cluster besar).
Dari 4 rumah tersisa, kami melakukan scoring dengan membandingkan indikator harga rumah, luas tanah dan luas bangunan, jarak ke LRT, fasos fasum baik di dalam perumahan maupun di sekitar perumahan. Rumah yang kami pilih merupakan rumah dengan scoring tertinggi dari indikator yang telah kami tentukan.
O iya mengikuti saran “biasalah anak muda” di instagramnya, saya melakukan analisis kesesuaian harga rumah dengan harga yang ditawarkan developer. Melalui web https://bhumi.atrbpn.go.id/?fbclid=PAAaZk2QslbODFqYSunKHqNJ-lBvPfq7U3Pmx2t6f_e7dEQaye1ubUU0uWJy0 kita bisa mengecek perkiraan harga tanah per m2 di lokasi rumah yang akan kita beli. Sementara itu, masih kata “biasalah anak muda” untuk harga bangunan berkisar 5–8 juta per m2.
Sebagai contoh, nilai tanah di rumah yang kami pilih berdasarkan bhumi.atrbpn.go.id yaitu 2–5 juta/m2, apabila dikalikan luas 105 m2 maka nilai tanahnya menjadi 210–525 juta. Sementara harga bangunan berkisar 5–8 juta/m2, dengan luas 70 m2 maka harga bangunan menjadi 350–560 juta. Apabila ditotal maka harga tanah dan bangunan seharusnya 560 juta–1,085 miliar. Range harga tersebut dapat menjadi patokan kami menawar harga rumah di lokasi tersebut.
Selain dari bhumi.atr.go.id, kita juga bisa mengecek perkiraan harga tanah di https://perare.io/map.
Sebagai contoh, rumah yang kami pilih memiliki harga pasar tanah 3,99 juta/m2 atau apabila dikalikan 105 m2 maka harga tanahnya menjadi 418,95 juta. Apabila ditambahkan dengan harga bangunan yang berdasarkan perhitungan sebelumnya bernilai 350–560 juta maka total nilai rumah berkisar 768,95–978,95 juta. Kisaran tersebut menjadi range harga tawar kami ke penjual.
Untuk lebih meyakinkan lagi terkait harga rumah yang kami pilih, kami juga meminta brosur perumahan lain di sekitar perumahan yang kami pilih. Dan benar saja, perumahan di sekitarnya sudah jauh lebih mahal dengan tanah yang juga lebih sempit.
Setelah yakin dengan harga rumah tersebut, langkah selanjutnya yang tidak kalah penting yaitu social experience terhadap rumah yang kami pilih. Kami mengunjungi rumah yang kami pilih sebanyak 4 kali sebelum akhirnya memutuskan untuk membeli rumah tersebut. Kami mencoba berkunjung di peak hour menggunakan transportasi publik untuk megetahui kondisi real akses di jam kerja. Kami juga mencoba jalan ke stasiun LRT menggunakan motor (rencana berangkat dan pulang kerja menggunakan motor ke stasiun LRT). Dan ada 4 jalur alternatif menuju LRT yang berjarak 3–5 km sehingga bisa menjadi opsi untuk menghindari macet ketika ratusan kendaraan menuju/dari stasiun LRT (walau saat survey tidak macet).
Saya sempat berdiskusi juga dengan satpam komplek untuk mengetahui histori perumahan dan rumah yang dijual (saya beli rumah second), keamanan perumahan, banjir di sekitar perumahan dan kegiatan bermasyarakat penghuni perumahan. Alasan rumah dijual oleh pemilik sebelumnya menjadi hal yang penting bagi kami, ternyata karena alasan ekonomi bukan hal aneh-aneh. Kami juga beberapa kali melakukan pencarian dengan keyword nama perumahan baik di google maupun twitter. Yah ini untuk mengetahui jejak digital dari komplek yang akan kami huni, dan syukurnya tidak ada hal aneh-aneh. Kami justru menemukan instagram perumahan yang men-share berbagai aktivitas warga yang cukup aktif, misalnya saat lomba 17-an.
Saya juga sempat berdiskusi dengan abang ojek online untuk mendapatkan informasi terkait kondisi lingkungan di sekitar perumahan (kebetulan dua gojek yang saya naiki tempat tinggalnya di sekitar perumahan). Bagi kami semua orang adalah sumber informasi yang akan menjadi bahan analisis kami dalam menentukan pembelian rumah.
Setelah yakin dengan pilihan rumahnya, langkah selanjutnya yaitu menentukan bank untuk KPR. Kami survey ke beberapa bank untuk mendapatkan bunga terendah. Ada Bank Mandiri, BSI, Panin Bank, CIMB Niaga, Muamalat dan BNI. Kami juga meminta simulasi dan mencoba menghitung total bunga yang harus kami bayar. Berikut contoh total pinjaman yang harus dibayar apabila kami meminjam Rp 550 juta dalam 15 tahun.
Dari 7 bank yang kami survey dan simulasikan perhitungan KPR-nya, hanya 3 bank yang memberikan bunga flat hingga lunas yaitu BSI, Panin dan Muamalat. Dari ketiga bank tersebut, Panin berjenjang memiliki bunga yang paling rendah dibandingkan lainnya. Hingga akhirnya kami memilih Panin Bank sebagai KPR kami. O iya kami memilih bunga flat atau flat berjenjang untuk mendapatkan kepastian hingga lunas. Saya dan istri sepakat menghindari gharar atau ketidakpastian. Apabila bank memberikan bunga floating maka jumlah cicilan akan tidak pasti karena menyesuaikan dengan suku bunga acuan BI. Hal ini juga tentu akan menyulitkan dalam melakukan perencanaan keuangan kami.
Sempat berdiskusi dengan pihak Panin, ada beberapa indikator yang menjadi penilaian pihak Bank atas pengajuan kredit KPR. Selain penghasilan perbulan suami-istri, BI checking atas histori pinjaman calon debitur, pihak bank juga concern terhadap kondisi rumah seperti legalitas rumah, daerah banjir atau tidak, apakah rumah dapat dilalui mobil hingga jarak rumah dengan SUTET (pihak Bank tidak merekomendasikan rumah di dekat SUTET). Dan di akhir, pihak Bank juga akan memberikan estimasi harga terhadap kondisi rumah tersebut. Hasil analisis harga yang dikeluarkan oleh Panin nyatanya tidak begitu jauh dengan harga final yang kami tawar. Hal ini membuat kami semakin yakin dengan rumah tersebut.
Dalam proses pembelian rumah, kami dibantu oleh Pashouses (instagram : pashouses.id), perusahaan rintisan yang bergerak di bidang jual beli rumah second. Tim Pashouses sangat membantu kami dalam proses pengurusan administrasi hingga ke notaris. Pashouses juga memberikan renovasi ringan terhadap rumah dan memberikan garansi terhadap kerusakan rumah selama 1 bulan. Harga yang kami dapatkan adalah harga all-in, sehingga kami tidak perlu membayar biaya lain-lain seperti pajak, biaya balik nama, biaya notaris dan pritilan pembiayaan lainnya. Kalau kami cek di dokumen kami, biaya administrasi yang mesti dibayar hampir 10% dari harga rumah. Biaya tersebut meliputi pajak penjual dan pembeli, akta jual beli, pengecekan sertifikat, biaya balik nama, provisi, asuransi kebakaran, asuransi jiwa, biaya administrasi dan biaya notaris.
17 Januari 2023, menjadi milestone baru buat kami. Tentang rumah pertama, tentang cicilan dan tentang menjadi dewasa. Semoga rumah ini menjadi tempat yang nyaman untuk pulang setelah lelahnya beraktivitas di ibukota. Dan semoga keberkahan senantiasa membersamai. Bismillah..
Cerita dan rencana pasangan muda setelah menikah tentu akan berbeda. Ada yang memilih untuk ngontrak rumah di dekat lokasi kerja dulu, ada yang tinggal di apartemen, ada yang tinggal di rumah orang tua atau mertua, juga ada yang memutuskan untuk membeli rumah walau jauh dari tempat kerja. Mereka punya jalan dan cerita indahnya masing-masing.
Untuk kamu yang akhirnya memutuskan untuk membeli rumah pertama, saran dari kami yaitu analisis secara komperehensif, baik dari segi harga, kondisi fisik bangunan dan lingkungan, sosial masyarakat, transportasi publik dan fasos fasum lainnya serta jangan lupa social experience. Apabila ingin KPR juga mesti hati-hati dalam menentukan bank, karena setelah ditotal perbedaan biaya yang harus dibayar ternyata lumayan juga. Yang pasti tidak boleh fomo dalam membeli rumah, karena mengeluarkan uang untuk membeli rumah tidak seperti mengeluarkan uang untuk makan di mall, bukan?
Inilah sedikit cerita dari kami, semoga bermanfaat untuk kamu yang akan membeli rumah pertamanya.
Jakarta, 24 Februari 2023
